340억대 롯데월드타워 70층…보유세가 고작 2억인 까닭

[안장원의 부동산노트] 오피스텔 보유세

사진 속 조망을 누리며 살 수 있는 '하늘 위 궁전'. 서울 잠실에 우뚝 솟아 있는 송파구 신천동 롯데월드타워 안에 들어서 있는 오피스텔 ‘시그니엘’에 어울리는 말이다.

555m 높이 123층 중 44~70층을 차지하고 있다. 133~829㎡(이하 전용면적) 223실로 구성돼 있다. 오피스텔이 건축법상 업무시설로 분류되지만 시그니엘은 호텔식 서비스도 제공하는 주거용이다. 최고급 아파트인 셈이다.

시그니엘에서 가장 큰 70층 829㎡는 몸값과 덩치에서 아파트·연립주택 등 공동주택을 포함해 단연 최고다.

잠실 70층 시그니엘 기준시가 241억원

국세청이 지난 19일부터 열람에 들어간 내년도(1월 1일 기준) 예정 기준시가에 따르면 시그니엘 829㎡가 241억원이다. 지난해(230억)보다 10억원 정도 오른다.

준공과 동시에 올해 공동주택 공시가격 1위를 차지한 서울 강남구 청담동 더펜트하우스청담 20층 펜트하우스의 전용면적이 407㎡이고 올해 공시가격이 163억원이었다. 내년도 공시가격은 아직 나오지 않았다.
 

▲ 서울 잠실 롯데월드타워. 123층 높이 555m다. 주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔인 '시그니엘'을 비롯해 호텔, 오피스 등이 들어서 있다.


시세는 거래가격을 알 수 없어 기준시가 등으로 추정할 수밖에 없다. 시그니엘 829㎡가 아직 팔리지 않았고 더펜트하우스청담은 팔렸지만 거래가격이 공개되지 않았다.

국세청은 올해 기준시가의 시세 반영률(현실화율)이 70%대라고 설명했다. 지난 1월 92억원에 팔린 전용 252㎡의 기준시가가 61억원이다. 거래가격의 70%에 조금 못 미친다.

시세 반영률을 70%로 잡으면 시그니엘 829㎡ 시세가 340억원으로 예상된다.

더펜트하우스청담 펜트하우스의 경우 올해 공시가격에 집값 상승률 등을 고려해 추정하면 시세가 210억원 정도다. 정부의 공시가격 현실화에 따라 시가 30억원 초과 공동주택의 시세 반영률이 80%대다.

공시가격 낮은 더펜트하우스청담보다 세금 적어

둘의 보유세가 어떻게 될까. 시그니엘도 주택 세금을 적용해 재산세와 종부세를 따져봤다.

시세가 60%가량 비싼 시그니엘의 세금이 되레 4000만원가량 더 적은 것으로 나타났다. 기준시가가 80억원 높은데도 세금이 내려갔다.

이유는 오피스텔의 세금 부과 금액 산정방식이 주택과 달라서다. 주택이 공시가격 기준이다. 오피스텔은 비주거용건물로 기준시가를 기준으로 하지 않는다. 시가표준액이라는 다른 금액으로 세금을 매긴다.
 

기준시가가 주택 공시가격과 마찬가지로 한국부동산원에서 시세를 기준으로 산정하지만 보유세 계산에 쓰이지 않고 상속·증여세 정도에만 일부 활용된다.

시가표준액은 토지분과 건물분으로 나눠 계산한 금액을 합친다. 토지분은 공시지가다. 건물분은 건물 신축 원가에 구조·용도·위치·준공경과연수 등을 고려해 산정한다. 올해 신축  원가가 ㎡당 74만원이었다.

공시지가가 땅값 상승을 반영한다 하더라도 건물분 금액이 원가 중심이어서 시가표준액의 시세 반영률이 매우 낮을 수밖에 없다. 올해 땅값 상승률 등을 추정한 시그니엘 829㎡의 내년도 시가표준액이 토지 120억원, 건물 35억원 등 155억원 정도로 예상된다. 기준시가의 60% 정도이고 시세의 절반도 되지 않는다.

시그니엘 시가표준액으로 계산한 내년도 보유세가 재산세 5000만원, 종부세 3억5000만원 등 4억원이다. 더펜트하우스청담 펜트하우스가 재산세 6000만원, 종부세 3억8000만원 등 4억4000만원이다.

시그니엘에 주택 공시가격 산정 방식(시세 반영률 80%)을 적용한 공시가격(272억원)으로 보유세를 매긴다면 8억2000만원(종부세 7억2000만원)으로 지금의 2배가 넘는다.

그런데 오피스텔 보유세를 더욱 낮출 수 있는 방법이 있다. 주택으로서가 아니라 일반 건축물로 재산세를 내는 것이다. 이 경우 건물분에 종부세가 없고 토지분도 공시지가 80억원이 넘는 경우에만 종부세 대상이다. 시그니엘은 공시지가가 120억원대여서 종부세 대상이다.

그렇더라도 공제금액(80억원)이 워낙 많아 종부세가 얼마 되지 않는다. 건물과 토지의 총 보유세가 2억원 이하로 추정된다. 주택으로 내는 보유세(4억원)의 절반도 되지 않는다. 같은 시세의 주택과 비교해 세금을 어떻게 내느냐에 따라 오피스텔 보유세를 5분의 1 수준으로 낮출 수 있다.
 

김종필 세무사는 "공시지가 80억원이 넘는 오피스텔이 거의 없어 오피스텔을 일반건축물로 재산세를 내면 종부세 걱정을 할 필요가 없는 셈"이라고 말했다.

같은 주거용이고 시세가 같아도 법적으로 주택이 아니라는 이유로 오피스텔 세금이 주택의 절반에도 못 미치기 때문에 주택과 오피스텔 간 과세 불균형이 심각하다.

차기 정부로 넘어가는 주거·비주거 과세 형평성

2016년 오피스텔 등 비주거건물에도 주택 공시가격 제도를 도입할 수 있는 제도적 장치가 마련됐지만 아직 시행되지 않고 있다. 비주거용과 주택 간 과세 형평성을 맞추기는 갈수록 어려워진다.

공시가격 현실화로 시세에 근접하는 공시가격 기준을 비주거용에 적용해 과세할 경우 세금이 급등하고 조세 저항이 만만찮을 것이기 때문이다.

문재인 정부는 주택 유형별·가격대별 공시가격 형평성을 맞추고 현실화율을 올리는 데만 신경 썼다. 주거와 비주거 간 형평성 과제는 더욱 풀기 어려운 문제로 다음 정부의 숙제로 넘어갈 전망이다.

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