종부세 부담에 기준금리도 인상…"주택 매수심리 더욱 위축"

전문가들, 똘똘한 한 채 선호·수요 양극화 현상 심화 전망

기준금리가 다시 연 1%대로 올라서면서 가뜩이나 움츠러든 주택 매수심리가 더욱 위축될 것이라는 전망이 나온다.

종합부동산세 등 보유세 부담이 커진 가운데 금리까지 상승 추세를 보이면서 다주택자들의 고민이 커질 전망이다.

한국은행 금융통화위원회는 25일 연 0.75%인 기준금리를 1.00%로 0.25%포인트 인상했다. 지난 8월 인상 이후 3개월 만에 다시 금리를 올린 것이다.

기준금리는 지난해 코로나 확산 사태 여파로 0%대로 떨어졌다가 20개월 만에 다시 1%대로 상승했다.

기준금리에 영향을 받는 주택담보대출 금리는 신규 기준으로 지난 9월 이미 연 3%(3.01%)를 넘었고, 최대 5%대까지 등장했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기준금리 추가 인상에 따라 향후 주택담보대출을 받는 차주의 이자 부담이 커질 전망"이라며 "지난달 금융당국의 가계대출 규제 정책에 따른 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구매 심리를 제약하고, 주택 거래량을 더욱 감소시킬 것"이라고 예상했다.
 

▲ 서울 중구 남산에서 바라본 용산, 마포구 일대의 모습. 연합뉴스


국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 23일 기준 전국 아파트 매매(계약일 기준) 건수는 지난해 12월 8만2890건에서 올해 9월 4만3143건, 10월 4만857건, 11월 1만1668건 등으로 급감했다.

이처럼 현재 부동산 시장은 금리 인상과 여신 축소가 가계의 채무 상환 부담을 가중하면서 부동산 구매 수요 위축, 거래량 감소, 가격 상승 둔화로 이어지고 있다.

여기에 미국은 이미 이달 초부터 테이퍼링(자산 매입 축소)에 들어갔고, 내년 중반 금리 인상 가능성이 있어 내년 상반기에 국내 기준금리 추가 인상 가능성도 열려있는 상태다.

내년 1월과 7월 대출자(차주)별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 한층 강화될 예정인데다, 자산 시장의 유동성 축소가 본격화하면 주택 시장의 매매가 상승 속도도 더욱 둔화할 가능성이 크다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "한국은행 기준금리 인상은 국내 시중금리와 대출금리 상승으로 이어져 부동산 시장 위축 요인으로 작용한다"며 "앞으로 거래 위축이 가속하고, 대출을 받은 주택 매수자 입장에서도 부담이 가중할 것"이라고 설명했다.

특히 변동금리 대출자는 기준금리 변화에 더욱 민감할 수 있다.

연 3%로 2억원의 주택담보대출을 받은 A씨의 경우 0.25%포인트 기준금리 인상이 모두 대출금리 인상으로 반영된다고 가정하면 연이자 부담은 600만원에서 650만원으로 50만원 커진다.

다만 기준금리 인상이 추가 대출금리에 반영되는 폭과 속도는 제한적일 것이라는 분석도 제기된다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "통상 기준금리 인상분의 절반이 대출금리 인상분으로 반영되는데, 지난 8월에는 기준금리 0.25%포인트 상승에 대출금리가 0.5∼1%포인트나 인상됐다"면서 "이미 기준금리 인상분이 대출금리에 선반영된 측면이 있기 때문에 추가 대출금리 인상은 제한적일 것"이라고 분석했다.

박 전문위원은 또 "변동금리 대출자의 경우 금리변동 주기가 있기 때문에 기준금리가 대출금리에 끼치는 영향은 최소 3개월 후라고 봐야 한다"고 덧붙였다.

다주택자들도 이자 부담과 대출 한도 축소로 추가 주택 구매 수요가 감소하고 당분간 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 가속할 것으로 전망된다.

무분별한 투기성 주택 구매보다는 대기 수요가 꾸준한 신축이나 교통망 예정지, 공급 희소성이 지속될 수 있는 지역 위주로 수요가 제한되는 양극화 현상이 커질 수 있다는 얘기다.

박원갑 전문위원은 "시중 금리와 비교우위를 통해 구매 여부를 결정하는 수익형 부동산의 수요 감소가 불가피하다"면서도 "토지면적이 커 자본이득 기대가 높은 다세대·다가구주택, 꼬마·사무용 빌딩은 상대적으로 영향 미미할 것"이라고 예상했다.

매매 수요가 감소하면서 일부 수요는 임대차로 옮겨가며 전·월세 시장에 부담을 줄 수 있다는 관측도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "보유세가 급증한 상황에서 금리 인상까지 겹치면 전세의 반전세·월세 전환 현상이 심화하고, 집주인들이 세입자들에게 조세 부담을 전가하는 것처럼 금리 인상 부담까지 전가하는 현상이 나올 수 있다"고 진단했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 "집주인들이 세입자들에게 조세와 금리 인상 부담을 전가하는 현상은 임차 수요와 계약갱신청구 사용 가능 상황에 따라 다를 것"이라면서도 "이 과정에서 월세화 현상은 가속할 수 있다"는 견해를 밝혔다.

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