한달새 2억 붙어도 양도세 '0'…로또 아파트 안부러운 임차인

[안장원의 부동산노트] 양도세 없는 임차권?

지난 3일 경기도 안성시 당왕지구에 분양한 금호어울림 더프라임이 경쟁률 213대 1을 기록했다. 지난달 경기도 용인시 보정동 수지구청역롯데캐슬하이브엘은 715가구 모집에 16만2683명이 신청해 경쟁률이 227대 1에 달했다.

당첨되면 수억원의 시세차익을 기대할 수 있는 ‘로또’ 아파트 못지않은 청약경쟁을 보인 이 단지들은 임대주택이다. 예전과 달리 임대주택 청약경쟁이 치열해진 것은 돈이 되기 때문이다.

'로또' 못지않은 경쟁률 

‘전매 무제한, 거래세·보유세 없음.’ 거래 제한, 징벌적인 수준이라 할 만한 세제 등 겹겹의 규제로 둘러싸인 부동산 시장에서 꿈꾸기 힘든 환상적인 조건이다. 이런 조건을 갖춘 상품이 최근 뜨는 틈새시장인 장기일반민간임대 임차권이다.

장기일반민간임대는 순수한 민간 임대주택이다. 국민주택기금 지원을 받는 공공지원민간임대에 비해 규제가 덜하다.

둘 다 임대 의무기간이 10년인 임대주택이다. 청약통장이 필요 없고 입주 때 취득세, 임대 기간 재산세·종부세 등 세금 부담이 없다는 점은 같다.
 

▲ 부동산 가격이 급등하면서 과세 사각지대인 임대주택 시장도 달아올랐다. 사진은 서울 도심의 아파트의 모습. 뉴시스


공공지원이 무주택자로 청약자격을 제한하지만 장기일반은 주택 소유 여부에 상관없이 신청할 수 있다. 공공지원은 임차권을 양도할 수 없지만 장기일반은 제한이 없다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “과거 실수요시장이던 임대주택도 부동산 가격 급등, 주택공급 부족, 전세난 등의 영향으로 투자시장으로 바뀌었다”고 말했다.

우선매수권 아니면 비과세

무엇보다 임차권 거래에 양도세가 없다는 점이 투자 수요 입장에선 가장 큰 매력이다.

관련 법령에 따르면 임차권 중에 전세권, 등기된 임차권은 양도세 과세 대상이다. 분양전환(소유권 이전) 받을 수 있는 임차권은 우선매수권으로 양도세가 나온다.

국세청 관계자는 “우선매수권은 소득이 있으면 양도세를 내야 하는  ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당한다”고 말했다.

그런데 장기일반 임차권은 빠져있다. 임차인에 분양전환 권리가 없기 때문에 우선매수권이 아니다. 양도세 '사각지대'인 셈이다.

업체들은 모집공고에 대개 ‘임대 기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다’고 명시해둔다. 임대 기간 10년 뒤 계속 임대나 분양전환 가능성을 모두 열어두는 것이다.
 

분양전환 차액 기대로 웃돈 형성

하지만 시장에선 분양전환할 경우 분양전환 가격이 시세보다 훨씬 저렴할 것으로 보고 임차권에 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 업체들도 모집공고 후 분양전환가격을 정하며 분양전환을 부인하지 않는다.

부동산중개업소들에 따르면 수지구청역롯데캐슬하이브엘 전용 84㎡가 분양한 지 한 달 만에 웃돈이 2억원가량 붙어 거래되고 있다.

인근 부동산중개업소 관계자는 “얼마 전 분양전환가격이 14’억원 정도에 정해졌는데 임대 10년 뒤 분양전환 시점에 시세가 20억원 이상 가지 않겠느냐”며 “웃돈이 더 오를 것”이라고 말했다.

부동산중개업소들은 “임차권 웃돈에 양도세를 걱정할 필요가 없다”고 전했다.
 


임차권 양도는 실거래가 신고 대상이 아니어서 거래계약서 신뢰성이 떨어지기도 한다. 업계 관계자는 "실제 거래가격보다 낮은 금액의 '다운계약'이나 최초 매도자와 최종 매수자만 쓰는 '중간생략 계약'이 적지 않은 것으로 안다"고 말했다.

올해 초 경기도 하남시 위례신도시에 입주한 위례호반써밋 민간임대도 지난해 억대의 웃돈이 붙어 임차권 상당수의 명의변경이 이뤄졌다.

업체들이 분양전환가격을 확정하면서 임차권에 매수우선권 양도세가 과세할 가능성을 배제할 수 없다. 우선양도금액, 양도보증금 등의 형식으로 분양전환가격을 정해 공지하고 있는데 이는 사실상 임차인에 분양전환하겠다는 뜻으로 우선매수권으로 볼 수 있어서다.

김종필 세무사는 “임차권 양도세 규정이 명확하지 않은 점은 정리가 필요해 보인다”고 말했다.

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