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Q
토지 사용료를 받을수 있나요?
김영희2019-10-14 오전 12:42:19
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안녕하세요?
저는 수지에 400평 토지에 1/4 지분을 소유하고 있습니다.
그런데 1/4지분 소유주가 바로옆 유치원 소유입니다.
유치원은 얼마전 신축준공하였고 지금은 유치원이 개원하여 많은 통학버스가 저의 땅을 주차장으로 사용하고 있습니다.
저는 서울에 거주하고 있는데 이런 경우 어떻게 해야 하나요?
저에게 사전 연락도 없이 또한 양해를 구하는 전화 한통없이 이렇게 사용해도 되는지요?
유치원의 횡포에 어떻게 대응해야 할까요?
채택된 답변
A
답변 : 토지 사용료를 받을수 있나요?
김정열2019-10-15 오후 10:13:21
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안녕하십니까!
김 정열 공인중개사입니다.

유치원과 또 다른 공유자들과 토지를 각 각 1/4 씩 공유하고 있는데, 유치원이 아무런 상의도 없이 공유토지를 자기들 주차장으로 사용하고 있다는 말씀이군요.

우리 민법을 보면, 공유물에 대해서 특정의 공유자가 독단으로 공유물 전부를 배타적으로 사용.수익 할 수 없도록 하고 있습니다.
공유물을 사용하려는 자는 먼저, 다른 공유자의 허락을 받아서 사용하여야 하고 그렇지 않으면 공유물의 반환 또는 다른 공유자지분을 무단으로 사용하는데 대한 부당이득금을 반환하여야 한다고 말합니다.(판례)

우리민법의 공유관련 조항을 보면, 거기에는 이렇게 되어 있습니다.

제263조 ( 공유물의 사용 수익) 공유자는 공유물 전부를 각자의 지분비율로 사용, 수익 할 수 있다.

제 265조(공유물의 관리 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존 행위는 각자가 할 수 있다.

조문이 아주 간략하게 기술되어 있었어, 이 공유 부분은 판례가 발달되어 있는 편입니다.

판례 중 하나를 들어보면(대판 2000다 13948) ....토지의 공유자는 각자의 지분 비율에 따라 토지 전체를 사용 할 수 있지만, 그 구체적인 사용 수익 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 배타적으로 점유. 사용 할 수 없는 것이므로. 공유자 중의 일부가 특정부분을 배타적으로 사용. 점유 하고있다면, 그들은 비록, 그 특정부분의 면적이 자신의 지분비율에 상당하는 면적 범위 내라해도, 다른 공유자들 중 지분이 있으나 사용 수익은 전혀하고 있지 않은 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고있다고 보아야 할것인 바....중략)

즉, 공유물을 사용하기 위해서는 먼저, 공유자간의 합의가 있어야 하고, 합의에 따라 사용 수익을 하여야 합니다. 그렇지 않고 일방이 자기의 공유지분 비율에 상응하는 면적이나 그 이하의 면적을 사용하더라고 이는 그 면적에 대한 다른 공유자의 지분 비율을 침해하고 있다는 것입니다.
유치원이 소유하고 있는 지분 100평 만큼 유치원이 일방적으로 주차장으로 사용한다해도, 유치원이 사용하는 특정부분(100평)내에도 역시나 다른 공유자들의 지분비율만큼을 유치원은 무단으로 사용하고 있다는 뜻입니다.그런데, 하물며 주차장 전부를 무단으로 사용하고 있는 것은 명백히 다른 공유자들의 사용 수익권을 침해하고 있는 것이므로, 유치원은 다른 공유자들의 지분 비율만큼 부당이득금을 배상하여야 하고 공유자인 질문자님은 자신의 지분비율에 상당하는 부당이득금을 청구할 수가 있다고 보여집니다.
(법률적인 사항은 구체적 사실에 따라 달라질 수도 있음을 유의하시기 바랍니다.)

이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.
김정열
(전)잠실 겔러리아 부동산
(전) 조양부동산 대표.
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