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Q
전세얻을때
이인옥2019-03-26 오전 8:11:46
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제가 다가구와 다세대 의미를 정확히 모르고 질문을 드릴뻔했는데 정확히 파악하고 질문드립니다
-약 3억의 신축빌라 전세를 들어가려는 참이며
-서울 연남동
- 신축빌라 다세대주택,
- 해당 호실의 매매시세 약 3.5억
- 토지 근저당 2.4억 (건물 근저당은 없음)


"다세대주택"입니다. (다가구 아닙니다)
저는 근저당+세입자 보증금 총액 < 시세의 70% 이하이면 된다고 알고 있었는데,
이건 다가구 주택에 해당이라더라구요..

1. 다세대는 개별등기이기 때문에 다른 세대와의 우선순위는 의미가 없고..
저의 호실의 매매시세와 근저당, 이 두가지의 크기만 비교하면 되는 것 맞나요?

2. 토지에 근저당이 잡혀있는데
그냥 통으로 '근저당권설정' 이라는 항목으로, 우리은행에 채권최고액 2.4억이 있습니다.
최악의 경우 잘못 되었을 때, 전체 11세대에 이 근저당이 어떻게 나누어 지는가 검색해보면
'여러 세대가 같이 경매에 넘어가면.. 세대별 낙찰가 비율대로 근저당금액이 분할되고..
만약 다합쳐도 은행에서 전체금액 회수 못할 시에는
제 호수를 지정해서 가져갈 수도 있다고 인터넷에서 보았습니다.. 맞나요?
이 말은.. 전체 근저당 2.4억을 저에게만 부담시킬수 있다는 뜻도 되나요?
(참고로.. 11세대 중에 전세는 2세대이며, 제가 3억+다른 전세1명이 1억입니다. 즉 제 보증금이 가장 큽니다)

3. 인터넷에 찾아보니.. 토지와 건물을 보통 같이 근저당을 잡는데
이렇게 토지만 잡혀있는 경우는
신축이라 토지 저당만 잡고.. 건물은 아직 못잡았거나 (여기는 2011 준공이라 해당 없음)
근저당이 미미해서 토지만 잡고 끝냈거나
라고 보았습니다.. 맞나요? 그럼 이 경우 후자에 해당할까요??
(연남동 중 위치도 좋은 곳이고.. 190제곱미터 정도입니다. 근저당 2.4억은 미미한 수준이라 그랬을까요)
토지만 잡았다고 불안해 할 요소는 아니겠지요?

4. 만약 경매 넘어간다 치면.. 은행에서 토지 외 건물에 대한 영향력은 행사 못한다고 보았는데,
그럼 제 전세금에는 상관 없는게 맞나요?

5. 이 집이 안전하다고 볼 수 있을까요?
(어떤사람은 연남동 5층건물인데 근저당 2.4억이 뭐가 문제냐.. 이정도도 없는 집 어딨냐..
어떤 사람은 근저당 있는데를 왜 들어가냐..합니다 ㅠㅜ)

6. 정말 최악의 경우 이것도 말이 되나요?
경매 넘어감 -> 3.5억 시세의 70%인 2.5억에 낙찰 -> 은행에서 근저당 2.4억 전체를 제 호실에 안분 -> 돌려받을 전세금 없음

ㅠㅜ 제가 부동산에서 한번 사고를 겪은지라.. 제 스스로 다 확인하는 경향이 생겨서요
전문가 분들의 조언 부탁 드립니다

답변
A
답변 : 전세얻을때
김정열2019-03-28 오후 10:29:40
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안녕하십니까!
김 정열 공인중개사입니다.

질문을 읽어보니, 전세 들어갈 주택이 다세대(빌라)인데, 건물에는 근저당이 없고 토지에만 최고액 2,4억으로 설정되어 있군요.
그 경우에 발생할 수 있는 문제를 미리 예단하면서 고민하시고 계신 듯 합니다.

부동산을 매입하거나 전세를 드는 등의 부동산 행위는 개인으로썬 큰 돈이 오고가는 것이라서, 걱정이 많아지고 고민이 깊어지는건 당연한 일이 맞습니다.
더군다나 과거에 부동산 문제로 화를 입었던 적이 있다면 더 한층, 고민은 깊어지고도 남음이 있겠지요
누군가가 이말을 하면 이 말이 맞는 듯 하고, 저런 말을 하면 저 말이 맞은 듯도 해서, 스스로 고민의 바다에 빠져 허우적대는 경우가 많기도 합니다.
또 그 많은 생각과 우려에 일일이 답해드릴만한 지식을 가진 사람도 드뭅니다.
그리고 또 그 많은 우려에 대한 답도 딱히, 없는 경우도 많습니다.

저 역시 위의 경우에 일일이 답을 드리기가 어렵습니다만 몇 가지만 말씀드리면, 먼저, 관심있는 전세 집
근저당이 걱정이 된다면, 해당 집의 매매 시세가 어느 정도인지 먼저 파악하고, 임대보증금 또는 전세금액과 근저당 최고금액을 합한 금액과 시세를 비교했을 때, 시세 대비 몇 %쯤 되는지를 파악하는 게 가장 중요합니다.
그리고, 해당 등기부를 보면 근저당 설정일과 근저당이 얼마나 자주 설정되고 지워지는졌는지를 파악 할 수 있습니다.
자주 근저당이 변경되거나 압류 가압류 등이 설정되었다가 말소되었다가하는 등기부라면 피하는게 좋습니다.
최근에 근저당이 추가로 설정되거나 금액이 확대되어 있다면 그 집도 멀리하는게 좋겠지요.

다만, 근저당 설정이 오래된 경우인데도 변경이나 추가된적도 없고, 또 다른 압류나 가압류도 흔적이 없는 경우라면, 요즘 같은 때는 무방해보이는 집으로 보입니다.

물론, 근저당 없는 집에 입주할 수 있다면야 가장 좋은 일이겠지만, 근저당 없는 집 열집에 하나 꼴로 있을까말까하는 상황이고 보면, 근저당 마지노선을 적절히 정해야하지않나 생각합니다.

[근저당 설정최고액 + 전세보증금(임대보증금)/ 시세]

지역이나 부동산 상황에 따라 당근 다르겠지요.
, 통상적으로 아파트라면 시세대비해서 75% 정도를 오바하지 않는게 좋다고 여깁니다. 물론 이 경우도 절대적으로 안전하지는 않겠지만 그래도 안전측에 들어간다고 볼 수 있겠지요.

그리고, 빌라 등은 65%를 넘지 않는게 좋겠다고 생각합니다.
빌라나 원룸 같은 경우는 경매에 들어간다면 대개 시세 대비 30% 정도는 다운된 선에서 낙찰이 되는 경우가 많습니다.
지방이라면 여기서 10% 정도 더 다운되는 선을 마지노로 설정하는게 좋고요.
그렇게 하면 내 보증금은 큰 손해없이 건져서 나오게 될겁니다.

위 질문의 내용을 보면 연남동 좋은 위치의 대지194평방미터라면 어림잡아도 시세 10억은 육박해보이니까, 근저당 최고액 2.4억은 별 신경 안써도 좋지 않을까 여겨지고요.
공동주택은 토지와 건물이 운명을 같이하지만, 먼저 토지에 잡힌 근저당으로 매각에 들어간다해도, 토지에 대한 매각대금으로만 채권충당이 이뤄질것으로 보이는군요.
건물매각대금에 대해서는 질문자님이 우선해서 추심을 할수 있을 것으로 생각됩니다.
이해에 도움이 되셨음 합니다.
김정열
(전)잠실 겔러리아 부동산
(전) 조양부동산 대표.
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