해결중
Q
전세계약관련
김보배2020-02-26 오후 4:29:24
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안녕하세요

전세 가계약을 한 상황에서 문제가 발생하여 문의드립니다.

가계약을 해놓고 보니 아파트 매매가 아직 완료되지 않은 상황이였습니다. 더욱이 문제는 매수인이 대출이 나올줄 알았는데 1가구 2주택으로 매매한 아파트로 대출받기 힘든 상황이라고 합니다. 해당 아파트는 10억이 넘는 아파트이고 계약금, 중도금까지 포함하여 반이넘는 금액을 이미 지급하셨기 때문에 계약을 중도에 포기하시지는 않겠지라는 생각은 들지만 전세 가계약금을 넣어놓은 상황에 부동산에서 현상황과 제가 대응해야할 방법 등에 대한 설명을 해주지 않아 불안하기만 합니다.



문의 1) 아직 매매거래가 완료되지 않은 상황이니 매도인하고 전세계약을 하고 매수인이 전세계약까지 승계받는 것으로 계약하면될가요? 이외 다른 확실한 방법이 있는지 궁금합니다.



문의 2) 가계약 당시 선순위 2억원 대출이 있다고 하였습니다. 그런데 제가 직접 등기부등본을 때서 확인해보니 대출이 2억 이상이 있어 부동산에 문의하게되었고 위와 같은 사실 즉, 매매가 완료되지 않았음을 알게되었습니다. 그러니까 선순위 2억이 있다는 말은 매수한 분이 앞으로 2억이 있을 예정이라는 것이였습니다. 문제는 부동산에서 매매와 동시에 전세계약을 하자고 하였다는 것입니다. 계약은 매수인하고 하면 된다하여 제가 등기전이니 매도인하고 전세계액을 해야하지않겠냐하니 알겠다규는 하셨으나 제생각에 당연히 매도인과 해야할 계약까지 매수인하고 하면된다하니 제가 계약을 다챙겨야하는 입장같아 더욱 불안합니다 저와 같은 경우 부동산에서는 어떻게 처리하시나요? 저와같은 거래가 통상적으러 종종있는 거래형태인가요?? 원래 전세계약할사람에게는 매매거래중간단계임을 알릴 의무가없는건가요? 참 매도인이 대출받은게 많긴하지만 중도금까지치뤄놓은거니 그냥 계약해도 될가요? 다른 안잔장치는 없을가요? 제가 챙겨야할게 뭐가 더 있을가요?


문의 3) 현재 살고 있는 전세의 계약 만료 일자와 가계약한 집의 전세 계약 일자가 맞지 않습니다. 대항력에 문제가 생길가 걱정인데요 이미 살고 있는 전세가 나가지 않고 만료일자까지 기다려야하는 상황이 된다면 제가 저희 부모님을 가계약한 집에 전입시켜놓고 있다가 현재 살고 있는 집의 전세가 만료 되는대로 새로 계약한 집에 제가 다시 전입을 해도 대항력에는 문제가 없을가요? 이후에는 부모님은 원래 사시던 곳으로 다시 전입하고 저만 유지하려고 합니다. 참고로 전세 계약자는 저입니다. 직계가족의 전입도 대항력 요건에 충족되는가요? 아님 이런 상황에서 대항력요건에 어떻게 해야 충족되는지 궁금합니다.



문의 4) 현재 가계약한 집을 올 수리해주신다고해서 가계약하였습니다. 가계약한 이후에 올수리가 어디까지인지 궁금해서 문의드렸는데 자꾸 대답을 피하십니다. 가계약한 집의 매매거래가 완료되지 않은 상황, 대출문제 등도 늦게 알게 되어 부동산에 신뢰가 많이 깨진 상황입니다. 전세계약에 대해서도 신경쓰지 않고 계셔서 직접 이렇게 문의까지 드리게되었구요. 만약 수리 부분도 처음 부동산에서 말한 것과 달리 수리를 해주지 않는다거나 전체 수리가 아닌 도배 정도로 그친다면 제가 할 수 있는 가능한 조치는 어떤게 있을가요? 계약 파기도 가능한가요? 이런 문제로 계약이 파기된다면 처음 가계약금에 가계약 파기의 귀책 사유를 물을 수 있는지도 궁금합니다.



문의 5) 부동산이 보험에 가입된 부동산인지 확인할 수 있는 방법이 있나요?



문의 6) 현재 살고 있는 전셋집은 전세자금대출을 받아 거주하고 있습니다. 가계약한 집도 전 세자금대출을 받아야하는데 현재 살고 있는 집의 전세만료일자와 가계약한 집의 입주일자가 다릅니다. 그래서 중복으로 전세자금대출을 몇주간 유지해야하는 상황인데 은행에 문의하니 은행마다 답변이 약간 상이합니다. 모호한 답변을 주신곳도 있고 가능하다고 하신 곳도 있습니다. 중복 전세자금대출이 가능한지 안내부탁드립니다. 또 중복 전세자금대출이 가능하다고 한 은행에 사이버대출상품과 은행에 직접 방문해서 받는 대출 상품이 이율의 차이가 커서 사이버대출상품으로 대출을 받고 싶은데 은행에서는 이전에 받은 대출상품이있어서 사이버로는 중복이 안될 수 있다고 합니다. 은행의 제량으로 대출상품 판매기준을 다르게 할 수 있나요? 그리고 대출과 관련해서는 문의드릴곳은 개별은행인지 아님 따로 상담을 받을 곳이 있는지도 궁금합니다.


문의 7) 현재 사는 전셋집을 취급하는 부동산에서 집을 보러오겠으니 비밀번호를 알려달라고 하셔서 제가 있을 때 와주셨으면 좋겠다고 말씀드렸으나 그렇게해서 세입자를 어떻게 빨리 구하겠나 현재 본인은 그런식으로 거래안한다하여 비밀번호를 알려드렸습니다. 그런데 이후에 집을 보러 오는 사람이 있는지 여쭤보니 제 짐이 많아서 빈집을 보여줬다고 하시길래 이후에 비밀번호를 다시 변경하고 마음 편히 출근하였는데 한동안 연락없으시더니 느닷없이 지금 집을 보겠다는 사람이 있으니 비밀번호를 다시 알려달라고 하셔서 집을 치워놓치 않았고 지금 근무중이니 제가 퇴근후에 빨리 가서 집을 대충 치워놓겠다 그때 집을 보는거 어떻겠냐고 말씀드렸습니다. 그런데 부동산측에서는 그렇게해서는 세입자 구하는거 협조해줄 수 없으니 알아서 하라고 화를 내시더라구요. 저도 전셋집을 알아보느라 이집 저집 다녀봤지만 빈집 이외에 전부 세입자가 있을 때 약속 잡아 집을 봤는데 너무 하는거 아닌가 싶습니다. 여자 혼자 사는집이라 안그래도 불안한데 집을 안보여드리겠다는 것도 아니고 치우고 나서 보여드리겠다고 하는데도 이러시니 어떻게 대응해야할지 모르겠습니다. 계약 당시에도 지금도 안하무인이셔서 만기때까지 그냥 서로 연락안하고 만기되면 돈만 받는게 나을까 싶기도합니다. 이런 상황에서 제가 집을 보여드리지 않아도 법적으로 문제가 없는지요? 또 지금 거래하고 있는 부동산 이외 다른 곳에 집을 내놔도 문제가 없는지요? 알아서 하라고 하시니 다른곳에 집주인과 상의없이 내놔도 되는지 궁금합니다. 아니면 집주인과 상의 후 내놔야하는건지?


제가 문의 드린 것들 이외에 더 신경쓰거나 챙겨야할 것들이 있는지도 안내부탁드리겠습니다. 빠른 답변 부탁드립니다.
답변
A
답변 : 전세계약관련
김정열2020-02-28 오후 6:26:31
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1
안녕하십니까!
김 정열 공인중개사입니다.

긴 질문 내용을 읽어보니, 매매 진행도중에 전세계약을 맺었는데, 매도자가 아닌, 매수인과 가계약을 맺은 상태에서, 매수인의 대출 문제로 인하여 진행이 중단되고 있어 걱정이 많으신 듯 합니다.

매수인은 일부 대출과 자신의 자금을 합해서 매수한 후 전세를 놓은 생각이었는데, 지난해 대출 축소 정책으로 인하여 자금 충당 계획이 틀어진게 아닌가생각됩니다.

어쩌면 우리 주위의 대출로 집사는 사람, 전세금을 지렛대로 이용해 주택을 추가로 구입하는 사람들의 대부분의 이야기로 들립니다.
다만, 이 과정에서 가운데 있는 중개사무소의 직원이 전세계약자에게 어떻게 설명했는지는 중개 기술적인 문제로, 일이 제대로 성사되었을 때는 유능한 중개사가 될지 몰라도, 일이 뒤틀어져버리면 무척 곤란한 경우에 처하게 될 것입니다.
상황에 대한 충분한 설명없이 매매가 진행 중인 물건에 대하여 중개행위를 했는데, 매수인이 물건에 대한 권리를 제대로 확보하지 못하게 되면, 전세가계약자에 대해서 문책을 당하게 되는 것은 뻔한일이니까요.
여기서 질문하신 여러가지에 대해서는 중개 기술적인 문제라는 점, 아직 진행 중인 것이란 것 때문에 말씀을 드리지 않겠습니다.
왜냐면 그것들은 최종적으로 해피엔딩이 된다면 다 무마될 수 있는 일이라서 굳이, 중간에 이런 저런 말로 상황을 더 꼬이게 만들고 싶지 않아서 입니다.

질문자분께 당부드리고 싶은 말은,분명한 결정을 하셔야 한다고 말씀드리고 싶습니다.
그래서 다음과 같은 두 가지 방법을 말씀드립니다.

1. 해당 집이 매수인이 매수를 완료한다면 꼭, 그 집에 전세로 살고싶은 집이라면, 매수인과 중개사와 상의를 하여, 전세금으로 나머지 자금을 충당해드리겠으니, 진행을 그렇게하자고 하세요.
그리고 반드시 집값과 전세금, 남겨질 대출금(등기부에 기재된 최고금액)상당액을 비교해서, 집값의 80%를 오버하는지 사전 가늠해보고나서 진행해야 합니다.
이미, 해당 집에 절반 정도의 금액을 매수인이 지불했다고하니, 나머지 잔금만 지불하면 될 것으로 보이니, 전세금 상당이면 충분히 가능할 듯 한데, 이 때 자금 지불시는 반드시 매도인, 매수인, 중개사,법무사 직원, 질문자 분이 함께 참석하셔서 매수인에게 자금이 지불되는지 확인해야 합니다.
이렇게 전세예입자가 전세금 상당액을 지불해서 이뤄지는 계약이니만큼 이 때, 집수리 문제도 옵션으로 분명하게 넣으세요. 나중에 다른 말이 나오지 않게.
그리고, 전세권 설정도 반드시 해준다는 내용을 전세 계약서에 기재하도록 하세요.
전세권 설정을 전세 본계약과 동시에 하면, 새 전세집에 주소를 두지 않아도 되고, 입주가 늦어도 상관없습니다. 가장 강력한 대항력이고 우선변제력이 됩니다.

2.이런 저런게 받아들여지지 않고 집도 그렇게 마음에 들지 않는다면, 일정한 기한을 정해서 가계약 내용을 완성해줄 것을 요구 하세요.
이것은 가계약을 해지하기 위한 준비행위입니다.
가계약 내용을 몰라서 더 말씀 드릴 수는 없지만,
무턱대고 해지해버리면, 저 쪽에서 가계약금을 반환해주지 않겠다고 하게되니까 말입니다.
귀책 사유를 전적으로 상대방 쪽에 돌리기 위해서는 사전에 가계약으로 맺은 전세 본계약을 언제까지 해줄 수 있느냐고 독촉하는게 좋습니다.
이런 내용은 내용증명으로 하세요.

그리고, 이중 전세금 대출 문제는 해당 은행에 문의하시는게 옳습니다.
은행 자체 또는 은행의 재량권 범위 안에서 가능할 수도 안될 수는 있는 문제로 보이는데, 그걸 외부에서 어떻다고 할 수는 없어보입니다.

개업하고 있는 모든 중개사무소는 보증보험에 가입돼 있다고 보시면 됩니다.
다만, 확인하는 방법은, 사무실에 보증보험에 가입됐다는 공제증서를 비치해두고 있습니다.
벽면에 걸려있을거니까 확인하시면 됩니다.
거기엔 공제증서 번호도 함께 기재되어 있고, 기간도 있습니다.

그리고 기존 전세를 내어놓는 문제에 대해선 상호 협의하셔야 합니다.
친절하지 않는 사무소는 이용하지 않는 것은 어디까지나 님의 선택입니다.
표준중개계약서를 작성하지 않았다면, 매물을 열 군데 내어놓아도 상관없습니다.
그러니, 몇 군데 더 내어놓아 보세요.

이해에 도움이 되셨음 합니다.
김정열
(전)잠실 겔러리아 부동산
(전) 조양부동산 대표.
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