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Q
표준계약서 재작성과 우선변제권 등 권리관련 문의
이홍주2020-02-21 오전 12:55:14
답변 1조회 982
안녕하세요. 제목과 같은 사항으로 문의 드립니다.
작년 8월에 전세 계약 잘 체결해서 거주 중인데요.
최근 임대사업자인 임대인이 전세계약체결에 대한 신고를
기간 내 하지 못했다고 표준계약서 양식으로 기존 계약서와
시작일자를 다르게 하여 재작성을 요청하였습니다.
(금액과 종료일은 동일)
알아보니 위반 과태료가 1차에 500만원인 것 같던데,
찝찝하다고 무시하기엔 작지 않은 금액같아
요구에 응해주고 싶은 마음이나, 기존 계약서가
효력이 상실됨에따라 기존 확정일자 등 권리관계에
문제가 생길 것 같다는 우려가 있습니다.
단순히 현 시점에서 근저당 등만 다시 확인하고
요청에 응해도 될지 조언 부탁 드립니다.
감사합니다.
답변
A
답변 : 표준계약서 재작성과 우선변제권 등 권리관련 문의
김정열2020-02-24 오후 10:17:12
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2
안녕하십니까!
김 정열 공인중개사입니다.

기존의 기간내에 표준임대차 계약서로 신고하지 못한 임대인이 표준계약서를 작성하되, 시작 기간을 원계약서와 다르게 기재하자는 말씀이군요.
개인적인 의견으론 큰 문제가 될 것 같아보이지는 않습니다.

표준임대차 계약서에 그렇게 작성해줘도, 임대차 기간 후 근저당 등 담보권에 문제에 없다면 솔직히, 임차인의 권리에 하자가 발생하지는 않는다고 보여집니다.

임대차 도중에 계약서 변경 등에 가장 큰 문제가 되는 것은, 근저당이나 압류 등의 문제로 기존에 확보하고 있는 임차인의 선순위 권리가 후순위로 밀리는 문제인데, 이게 원만하다면 다른 문제는 발생한다해도 어렵지 않는 일로 보입니다.

기존 임대차 계약서 이 외에 표준임대차 계약서를 작성하는 경우를 법적 성격에 비춰보면, 통정에 의한 허위 표시라고 우리민법 108조에서 말하고 있는데, 그 효력은 당사자에게는 무효이고, 선의의 제 3자에게만 유효하다고 하고 있습니다.
즉, 두 사람이 짜고 한 것은 두 사람 간에는 효력이 없는 것이고, 다만, 그 내막을 모르는 선의의 제 3자는 유효하다고주장해도 된다는 말인데요.
이 문제로 발생 될 수 있는 문제는 임대차 개시 기간 이 후에 나타날 수 있는 제3자와의(근저당권자, 가압류권자 등) 순위 보전문제가 불거질 수 있을 뿐이라고 보여집니다.
그래서, 그 3자를 체크 할 수 있는 등기부를 확인하고, 또 다른 확정일자 순위자가 없다면 임대인이 요구하는 표준계약서를 작성해줘도 되지 않을까 생각합니다.
김정열
(전)잠실 겔러리아 부동산
(전) 조양부동산 대표.
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