해결중
Q
위반건축물 다세대주택 전세계약
조금배2019-08-16 오전 2:57:08
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부동산중계사와 분양사무소 말을 믿고 집합건축물대장에 위반건축물 이라고 적혀있는 다세대주택(8세대중 6세대가 거주하고 있습니다.)을 전세 계약했습니다. 계약금에 10%는 지급한 상태이고 아직 잔금은 내지 않았습니다. (전세 보증금 286,000,000)
그런데 주변 시세보다 비싸게 (약5천만원정도) 계약한 것을 알게 되었고 계약서 작성 시 잔금을 내면 소유주가 바뀐다고 구두로 들었습니다. (저는 건물주와 대리인 계약을 하였고요. 갭투자가 의심스럽습니다)

제가 걱정하는 것을 소유주가 바뀌면서 전세대금을 못 되돌려 받을까 봐 걱정됩니다.
1. 전세 보증보험도 위반건축물 때문에 할 수 없을 것 같고 확정일자와 전입신고만으로 전세보증금을 보호받을 수 있을까요?
2. 혹시 집에 근저당. 신탁, 가압류, 가처분이 들어 오면 저는 우선순위가 어떻게 되나요?
3.(계약서 특약사항에는 “등기부상에는 등기부상에 나와있는 모든 채권 관련사항을 말소하는 조건으로 입주한다.”,“등기이후 전세권 설정에 동의한다”라는 내용이 있습니다)
이런 상황에서 전세보증금을 보호받을 방법이 또 있을까요?
4. 주인이 바뀌는 것을 이유로 계약을 해제 할 수 있을까요? (잔금 낼 때 다시 계약서를 작성한다고 합니다.)
5. 주인이 바뀌기 전에 전입신고와 확정일자 하는게 좋을까요?
6. 이 계약이 잘못된 건가요?
처음 전세계약 하니 걱정되는게 많습니다. 도와주세요.
답변
A
답변 : 위반건축물 다세대주택 전세계약
김정열2019-08-18 오후 10:03:24
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1
안녕하십니까!
김 정열 공인중개사입니다.

상황을 보니, 분양 예정인 다세대주택을 전세입주하기 위해서 계약을 맺은 것으로 보이는군요.
아마, 분양 예정인 분은 건축주에게 전세 입주자를 구해주면 분양계약을 체결하는 조건으로, 분양을 받겠다고 약속이 되어있는 듯 합니다.
이런 경우에 전세입주자인 질문자 분은 여러모로 불안한 마음이 앞서는게 당연하겠지요.

질문에 대한 답변을 드리면, 우선 3번을 봅시다.
특약사항으로, 등기부에 나와있는 근저당, 압류 등 권리 제한사항이나 저당권을 전부 말소하는 조건으로 계약을 맺은 거 아주 잘한 것입니다.
이런 경우에 잔금시 근저당 은행에 공인중개사와 함께 가셔야 합니다.
법무사는 은행에서 지정된 법무사가 나올 겁니다.
반드시 모든 권리제한 사항과 저당권을 말소하세요.
그렇게 하면 법무사에서 모든 말소서류를 받아서 말소 신청을 하게 됩니다.
또, 실수로 누락했을 때 손해가 있다면, 법무사도 함께 배상 책임을 져야 합니다.
특약대로, 전세권 설정을 잔금 지불과 동시에 신청하세요.

위의 특약대로 전세권 설정을 하면서, 기존의 모든 권리 담보권 등을 말소한다면, 압류 가처분이 들어왔을 때 질문자의 순서는 최우선 순위에 해당합니다.
그러나. 기존의 저당권, 권리제한 사항을 말소하지 않으면 후순에 해당하겠지요.
기존의 여러 권리제한사항이나 담보권을 말소하면서, 전입신고와 확정일자를 받는 경우도 전세보증금을 확보할 수는 있겠지만, 이 건은 가능하면 전세권 설정을 하세요.
왜냐면, 주변 시세보다 5천만 가량 전세 시세가 높다면 가능하면 전세권 설정이 좋습니다.
전세기간 만료시, 여전히 시세가 낮을 때, 전세금 반환이 여의치 않는 경우가 많습니다.
이 때는 전세권 설정이 해결에 훨씬 수월합니다.

주인이 변경되는 이유만으로는 전세 계약 해지를 할 수 없습니다.
주임법에선 전세금을 매수자가 승계하도록 명시되어 있어 그 문제는 고민하지 않아도 되겠습니다.

잔금시 새주인과 전세 계약서를 다시 작성해도, 새주인이 추가로 근저당 등을 설정하는지 확인하여야 합니다.
기존의 특약의 효력이 미치는 범위는 기존 건물 주에만 국한 된다고도 해석 할 수있습니다.
그러므로, 새로운 전세 계약서를 작성하더라도, 모든 권리제한 사항이나 저당권 등을 완전히 말소 함과 동시에 질문자 분의 전세권 설정을 하여야 하고, 이 약속을 지키지 않는다면 잔금 지급을 마다하고 조건부 특약사항 위반으로 계약을 해지하셔도 됩니다.

이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.

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김정열
(전)잠실 겔러리아 부동산
(전) 조양부동산 대표.
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